不動産投資を淡々と語る12

2019年1月26日

引用元:http://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1546707988/

1: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 9fdb-32hJ [115.38.250.86]) 2019/01/06(日) 02:06:28.93 ID:???0
前スレ
不動産投資を淡々と語る11
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1542115553/

VIPQ2_EXTDAT: default:vvvvvv:1000:512:—-: EXT was configured

2: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 8fb8-KUhf [126.126.226.94]) 2019/01/06(日) 02:19:22.44 ID:???0
6年ぶりぐらいに安くなりそうだな
買い場到来かな
3: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ f21d-2/cn [101.128.136.104]) 2019/01/06(日) 06:38:29.92 ID:???0
うむ。震災以来の買い時ですな。

ワッチョイついた！サンクス。

4: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 0bb8-04QD [218.126.235.11]) 2019/01/06(日) 06:44:40.01 ID:zYY4/UDX0
財（不動産）の価値に関する思考実験

１）資産価値
壺に１００円玉を入れれば１枚ごとに壺の価値は１００円増す
日本人が年間に住宅ローンに注ぎ込む資金を年間１０兆円と仮定した場合だが
日本列島での不動産の総額が年間１０兆円をオーバーして増加しなければ投資対象として壺に劣ると判断せざるを得ない
総論で言えば不動産に投資価値はない （特別に良い場所だけは例外かも知れんけどね）

２）利用価値
冷蔵庫を購入する者はいてもレンタルする者はいない→長期間のレンタル費用は購入費より桁外れに高額だらかである。
（イベント等の短期は例外）
購入した時の支払い額が長期間居住の賃貸物件より９０％ぐらい割安？（まさか）
→不動産を購入した時の支払い額が賃貸より桁外れに安いって訳じゃ無い。
資産価値＋利用価値で考えた場合ですら分譲が賃貸を上回る程に有利か否かは不安。

３）満足価値
不動産信仰は所詮は自己満足？

16: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 6e9d-zBWR [111.101.14.177]) 2019/01/06(日) 14:35:04.26 ID:???0
>>4
間違いだらけのバカコピペ
ローン組んだ場合の例えが馬鹿すぎる
壺はの価値は常に満タンだよ
例えでいうなら所有権が移転した時点で壺の中の金の所有権が変わると考えるべき
ローンはまた別の経済活動だバカ
もう貼るな
5: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ e2db-32hJ [115.38.250.86]) 2019/01/06(日) 06:48:22.06 ID:???0
この的外れコピペ、日本語もおかしいからもう貼らないで
6: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Saeb-W7Uc [106.161.134.171]) 2019/01/06(日) 07:08:14.51 ID:???a
東京23区　世帯年収５００万以下の割合

千代田区　３３％
港区　３８％
中央区　４３％
目黒区　５０％
品川区　５３％
渋谷区　５３％
文京区　５４％
世田谷区　５４％
江東区　　５５％
新宿区　　５８％
豊島区　６０％
荒川区　６０％
江戸川区　６０％
練馬区　６０％
台東区　６０％
杉並区　６０％
大田区　６１％
墨田区　６３％
葛飾区　６３％
北区　　６５％
板橋区　６６％
中野区　６７％
足立区　６９％

7: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Saeb-W7Uc [106.161.134.171]) 2019/01/06(日) 07:13:22.83 ID:7U/cf1M3a
こうしてみると、都心３区以外は半数以上が年収５００万以下の庶民だらけだということがわかる。
11: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ ebe6-ltid [122.50.49.106]) 2019/01/06(日) 11:31:07.20 ID:VYby9wyj0
>>7
驚く要素あるかい？
19: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 16:32:07.38 ID:???p
>>7
既に資産築いて引退した高齢世帯も含んでる？
8: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ ebec-ikDe [122.18.135.126]) 2019/01/06(日) 08:20:48.68 ID:UP+pEf1f0
「中央区湊　住吉会」
でググったらよく分かるよ
9: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MM32-ZsRP [153.159.170.116]) 2019/01/06(日) 09:45:08.20 ID:???M
人口5万人に満たない千代田区と90万人近い世田谷区を同列で比較しても意味ないと思う。都心には学生向けアパートとかほとんどないんだから
10: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ e6f5-c8Fj [153.211.185.136]) 2019/01/06(日) 11:30:39.02 ID:???0
シノケンってどうなの？
さっき電話きたんだけど
12: 名無し不動さん 2019/01/06(日) 12:44:30.38
経済予測的中で話題のニトリ会長　「2019年末の日経平均も2万円割れ、為替は105?110円」と予想│WWD JAPAN
https://www.wwdjapan.com/764685

似鳥会長は19年以降の景気を「先行指標として注視している住宅関連の指標が日米で下がっており、来年以降は世界的に下り坂になる。私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った」と言う。

私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った
私も所有しているマンションなどは昨年今年で全部売り払った

13: 名無し不動さん (ｽﾌｯ Sda2-KAnx [49.104.38.251]) 2019/01/06(日) 13:03:05.68 ID:???d
まぁ売り時でしょ
そんでオリンピック後に下がったところで買い
14: 名無し不動さん (ｽﾌﾟｯｯ Sdc2-4zhq [1.75.243.222]) 2019/01/06(日) 13:23:33.85 ID:???d
>>13
今は売り時だと思うけど、オリンピック終わって下がるかな？
万博とリニア、さらに職人不足で向こう10年は建築費が高い状態が続くから、土地値が下がっても結局マンションは高く、土地値が下がっているから良い立地は出てこないで悪循環はあるかも
15: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MM32-ZsRP [153.159.170.116]) 2019/01/06(日) 13:47:12.72 ID:???M
既に売り時逃してると思うけど…
17: 名無し不動さん (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69]) 2019/01/06(日) 15:20:35.70 ID:???H
23区と横浜川崎浦和大宮

これ以外の不動産には価値がない

18: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MM32-ZsRP [153.159.170.116]) 2019/01/06(日) 15:31:10.11 ID:???M
大宮浦和より吉祥寺を擁する武蔵野市辺りのほうが価値あると思うけどなあ
それに23区も北側東側は…ry
38: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 2b1d-2/cn [58.138.31.171]) 2019/01/06(日) 19:53:05.51 ID:Y5hDYj290
>>18
東側って江東区も入る？
65: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 074b-SwsK [60.33.74.66]) 2019/01/07(月) 23:43:56.55 ID:???0
>>18
東側は駄目なのは同意
20: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.3]) 2019/01/06(日) 16:32:51.74 ID:???a
去年ワンルーム業者からノリで大田区の物件2100万で買った初心者なんだが
気まぐれに査定に出してみたら2300万で売らせてくれないかと言ってくる業者がいた
まさか区分でしかも1年でキャピタル出るとは思わなかったがこんなことあり得るの？
なんか裏がありそうだけど仮に本当に提示価格で売れるとしたら売っちゃった方がいいの？
21: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Saeb-W7Uc [106.161.134.171]) 2019/01/06(日) 17:24:30.42 ID:7U/cf1M3a
本体：２１００万
仲介手数：７１万
司法書士（移転、手数料、交通費等）：５０万
団体信用生命保険、銀行諸手数料：２０万円
火災風災地震家財保険：３０万
————————–
Δ２２７０万

売却時：２３００万
仲介手数料：Δ７７万
司法書士（抹消）：Δ５万

２２７０＋７７＋５＝２３５２万

２３００－２３５２＝Δ５２万（借金の場合）
Δ２万（キャッシュ購入の場合）

>>20
初心者らしいが結局はマイナスだ

22: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 17:45:54.73 ID:???a
>>21
売主物件だから仲介手数料かかってないし
諸費用も即断即決サービスで込み込み10万にまけてもらったよ

でもそうか売る時は仲介手数料結構かかるよな…

23: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 33b9-4zhq [210.165.137.172]) 2019/01/06(日) 18:00:19.92 ID:???0
>>22
仲介なのに諸費用10万ってどういうこと？
24: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 18:11:31.02 ID:???a
>>23
中古区分を仲介業者ではなく売主業者から直接買ったから仲介手数料は発生してないってこと

諸費用は抵当とかローン手数料、火災保険などを全部ひっくるめた初期費用のことね
「通常50万かかるところを今即決していただければ40万はこっちで負担します！」って押されたから買ってしまった

27: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 33b9-4zhq [210.165.137.172]) 2019/01/06(日) 18:20:49.84 ID:???0
>>24
失礼、売却仲介の受任で意味不明な費用が発生するのかと思った
それ仲介物件獲得の常套句で、後でやっぱり売れないので値下げしましょうとなるような
バックオーダーでもあるのかな、イベント控えてる大阪や名古屋ならまだしも東京なら売ってもいいと思うよ
30: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 18:33:51.08 ID:???a
>>27
元々長期運用のつもりだしキャッシュフローは回ってるから値下げに応じるつもりはないわ
まぁ東京なら売れればラッキーってことねサンクス
>>28
うんその通り
だからあり得るのか？って質問だった
32: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 18:48:37.54 ID:???p
>>30
キャッシュフローどのくらい出てるん？
33: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 19:03:04.32 ID:???a
>>31
まぁね
やけに自信満々だったからさｗ
>>32
月々1万とちょっと
34: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 19:22:33.23 ID:???p
>>33
固定資産税、空室損失、運営費あたりを引いた後のキャッシュフロー？
35: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 19:30:17.33 ID:???a
>>34
運営費は引いてるよ
固定資産税はまだ払ってないけど按分すると月-4000円くらいになるのかな？

空室損失ってのは初めて聞いたわ
どういう考え方？

36: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 19:35:16.17 ID:???p
>>35
想定空室率分を差し引く考え方ね
ちなみに運営費ってのは退去や入居に係る諸費用や設備の更新費用も含まないといかんね
39: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 20:04:54.64 ID:???a
>>36
それって業者が出すシミュレーションじゃね？
業者のシミュレーション通りならそもそも現行家賃より低い設定で出してるし2年に1回入居者変わったり10年ごとに家賃2%下落とかになってるからキャッシュフロー出ようがないよ
42: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 21:22:31.18 ID:???p
>>39
シミュレーションは業者云々じゃなくて自分でした方が良いぞ
それにしてもだいぶ甘い家賃下落シミュレーションに聞こえるぞ
43: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.11]) 2019/01/06(日) 21:58:56.27 ID:???a
>>42
だいぶ築古だしそもそもの想定家賃が現行より低い設定だからそこまで甘いとも思わないかなー
むしろ2年ごとに1ヶ月の空室発生だから立地や管理会社の実績から考えても厳しめだと思ったくらい
出口もとりあえず10年後くらいを考えてたしね
45: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾙ Spcf-AMSs [126.233.94.117]) 2019/01/06(日) 22:17:32.15 ID:???p
>>43
自分でシミュレーションしてみてマイナスキャッシュフローを理解した上での投資ならいいんだが
あまりよく理解してない印象だったので
50: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ ebe6-ltid [122.50.49.106]) 2019/01/07(月) 03:08:33.78 ID:DJZHcupy0
>>35
働いたら負けが不動産投資の基本だから、
月四千円でもマイナスキャッシュフローはダメだよ。
ローンの返済期間延ばしてもらってでも、月一万円以上プラスキャッシュフローにしないと。
53: 名無し不動さん (ｽﾌｯ Sda2-KAnx [49.104.38.251]) 2019/01/07(月) 09:49:34.14 ID:???d
>>50
固定資産税分-4000円（4.7万÷12）でも7000円残るって意味ね
実際は毎月1万円以上振り込まれてるよ
上の人みたいに空室率がどうの家賃下落がどうのと言われたらマイナスキャッシュフローだけどｗ
>>51
うん。話聞いた感じ出すだけなら何の負担もかからないみたいだし試しにやってみようかと
反響も逐一報告してくれるみたいだし
万が一100万円以上手残りありそうだったら短期譲渡でも売っちゃうかもしれん
5年後に売れる保証もないしキャッシュがあれば一棟やった方がいいしね
55: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 821d-2/cn [219.111.119.178]) 2019/01/07(月) 10:03:13.16 ID:???0
>>53
一棟こそバカ高い上に5年後に売れる保証無くないか？

>>54
働いたら負けは自分も違和感あったけど、持ち出し有りの意味だったのかなと考えてみた

56: 名無し不動さん (ｴﾑｿﾞﾈ FFa2-KAnx [49.106.188.102]) 2019/01/07(月) 10:18:07.70 ID:???F
>>55
でもキャッシュの貯まるスピードが段違いじゃん？
このスレでも「区分はありえない、やるなら一棟」みたいなレスよく見るし
まぁ仮に一棟は高くて買えないとしてもキャピタルゲイン得られる物件があれば売って新しい区分を買った方が確実では？
60: 名無し不動さん (ｽﾌﾟｯｯ Sda2-4zhq [49.98.9.88]) 2019/01/07(月) 17:29:41.08 ID:???d
>>56
一棟は土地持ちがやるから各種の旨みがあって、土地から仕入れてってやる意味ある？
それなら更地で貸せるいい土地を手に入れたほうが良くないか？
58: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.245.70.106]) 2019/01/07(月) 12:35:03.80 ID:???p
>>53
購入時の2100万はフルローン？
何年で融資引いてるかによっても戦略変わりそう
54: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 8fb8-Fndr [126.126.226.94]) 2019/01/07(月) 09:50:15.80 ID:???0
>>50
働いたら負け？

それ以外は同意

83: 名無し不動さん (ｵｯﾍﾟｹ Srcf-vYp1 [126.234.119.60]) 2019/01/09(水) 11:53:35.60 ID:???r
>>50
不動産投資は素人なんですけど、この基本の理屈がわからないです。

マイナスキャッシュフローがダメなのはわかるんですが、ローンの返済期間伸ばすと総額は増えると思うんですが、
それでもローン返済期間伸ばすメリットって何ですか？

85: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.245.70.106]) 2019/01/09(水) 13:08:03.71 ID:???p
>>83
融資期間が長くなると内部収益率が上がる
89: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 07e6-1FXn [122.50.49.106]) 2019/01/10(木) 10:35:58.13 ID:OMXjRcqy0
>>83
分からないならやめた方がいい
かなり頭が良い人でも分からない人は多い
37: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 33b9-4zhq [210.165.137.172]) 2019/01/06(日) 19:47:24.95 ID:???0
>>34
実際のキャッシュフローの話とシミュレーションで考慮すべき空室損失ってまた別の話じゃない？
41: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 21:20:09.99 ID:???p
>>37
キャッシュフローが出てるから値下げには応じないと書いてあってたが
それは空室考慮しない短期的な話であって中期的にはマイナスキャッシュフローなのではと気になった次第
28: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 18:29:44.02 ID:???p
>>24
売主物件ってことは仲介手数料相当以上の利益を乗せて販売してたと考えるのが妥当かな
すると2300万はおろか、2100万での売却も難しいと思うぞ
25: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Saeb-W7Uc [106.161.134.171]) 2019/01/06(日) 18:15:40.93 ID:???a
>>22
あと短期売買だと税金半分持ってかれるからな
だ、か、ら、運用が基本

プロは運用をしつつも、売却も想定して一応、広告には釣り物として載せておく。
でも実需人間には運用中は売らない。オーナーチェンジものとして売るが、
しばらくは様子を見て運用で稼いでから本格指導がプロのやり方

29: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 18:30:28.71 ID:???a
>>25
>>26
税金ってのはたとえば仲介手数料とか差し引いても100万利益が出たら大体40万持ってかれるって認識で合ってるよね？

つまりプロは他の物件を売るために俺の物件を割高に査定してるってことかな？
でも俺も元々長期運用のつもりで買ってるし提示価格で売れたらラッキーと思ってとりあえず載せておくことに別にデメリットはないよな？

31: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.247.194.222]) 2019/01/06(日) 18:46:39.75 ID:???p
>>29
あくまで売り出し価格の話でしょう
40: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｶｰ Sa37-KAnx [182.249.253.6]) 2019/01/06(日) 20:09:20.57 ID:???a
>>20だけど仲介業者から追電きたぞｗ
2400万で頑張ってみるからいち早く媒介契約結ばせて欲しいとのこと

もうこえーよｗｗｗ

51: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 821d-2/cn [219.111.126.248]) 2019/01/07(月) 07:57:35.28 ID:VnPou7xa0
>>40
毎月チャリンチャリーン入ってる物件なら、売れるまで手数料かからないんだし試しにやらせてみればいいじゃん。
売るか否かは買い付け入った時点で考えればいい。
短期譲渡だから売らない前提かもだけど。
26: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Saeb-W7Uc [106.161.134.171]) 2019/01/06(日) 18:18:36.16 ID:???a
ちなみに広告に釣り物件として載せておくメリットは
これはガチプロのやり方なんだが、実は今は運用中なので～などと適当なことほざいおいて
ほかの売却予定の物件に誘導させることもできる。
素人からしたら、あの物件まだ売れてないのかと思われたりするが、実は売れてないのではなく
売っていないのが正解だということに気付いていない。
44: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 07b8-mHCk [60.94.44.170]) 2019/01/06(日) 22:09:47.16 ID:???0
空室率４％で厳しめって・・・
46: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Saeb-W7Uc [106.161.118.223]) 2019/01/06(日) 22:50:57.22 ID:9m6RyHZha
そのマンションはちなみに自分で住んでいるのか？
自分で住んでいる、住んでないだけでも損失額がかなり違ってくるぞ
住んでなくて別にマンション借りて住んでるならその分も考慮しないとな
47: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Saeb-W7Uc [106.161.118.223]) 2019/01/06(日) 22:53:16.78 ID:9m6RyHZha
あと住所はどうしているんだ？住民票はどこにしている？
不動産取得税は？床面積は？壁芯面積は？
48: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 07b8-mHCk [60.94.44.170]) 2019/01/06(日) 22:57:38.07 ID:???0
>>46-47
落ち着け
49: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 33e5-C8Yo [210.191.53.33]) 2019/01/06(日) 23:59:51.82 ID:???0
ニトリ社長は昨年までに投資物件は全部売り払ったってさ。ニトリ社長の予想は毎年遠からず当たってるから信憑性高いね。
今持ってる人は残念なことになりそうだね(笑)
52: 名無し不動さん (ｽｯﾌﾟ Sda2-KLLr [49.97.95.155]) 2019/01/07(月) 08:32:04.19 ID:???d
おとり物件って腹立つけど自分もやってるから人のことは言えない
57: 名無し不動さん (ｽｯﾌﾟ Sda2-ltid [49.97.100.129]) 2019/01/07(月) 11:49:44.16 ID:M5/kEZIWd
キャッシュがあれば一棟がいい。
年利９%以上になる。
59: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ e6e3-04QD [153.224.232.77]) 2019/01/07(月) 14:10:20.38 ID:???0
韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。
61: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MM0f-32hJ [36.11.225.23]) 2019/01/07(月) 20:24:34.05 ID:???M
先輩たち！1棟のほうがキャッシュが貯まる理由はなんでですか？
62: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｴｰ Sa5a-+LwV [111.239.190.125]) 2019/01/07(月) 21:53:28.61 ID:???a
修繕積立が一棟物は強制徴収されないからその分たまりやすい
木造ならさらに建物価格をうまく算出することで、減価償却が大きくなって税金が繰り延べされるからその分たまりやすい

一棟は運営中に儲けた気になりやすく、いいタイミングで高値で売れたなら大きく儲けられる
区分は運営中に損した気分になりやすいが、売ると実はかなりプラスのことも多い

63: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ e2db-32hJ [115.38.239.175]) 2019/01/07(月) 22:00:52.36 ID:???0
修繕は1棟も必要だし減価償却もあくまで売却時までの繰り延べだし、ほぼ気のせいってこと？
64: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spcf-AMSs [126.245.70.106]) 2019/01/07(月) 22:10:19.05 ID:???p
>>63
繰り延べできるってことは先に現金が手に入るから利益に繋がる
66: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 8fb8-Fndr [126.126.226.94]) 2019/01/08(火) 00:59:39.83 ID:???0
今はリーマンが1億の一棟物購入条件は
年収1千万の本業＋頭金3千万用意しないと
融資おりない。
ほぼ無理ゲーだわ
68: 名無し不動さん (ｽｯﾌﾟ Sda2-KLLr [49.97.95.155]) 2019/01/08(火) 01:45:47.32 ID:???d
お客さん見てると、5000万の物件買うファミリーは今の人は年収1500前後が多いな。俺が担当でキャッシュで買うボン息子娘は100人中1人いるかどうか、99%ローン
71: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 2b1d-2/cn [58.138.47.166]) 2019/01/08(火) 07:32:19.03 ID:dF3SoULV0
>>68
不動産屋か？業者が偉そうに。そういうお前はどうなんだよ。

金食い虫の芸能人と交際・結婚するくらいの不動産屋になら大きな口叩かれても仕方ないと思うけどな。
山本モナ、高橋真麻も不動産屋と結婚したなぁ。

▼女優深田恭子（36歳）に真剣交際中の新恋人がいることが6日、分かった。お相手は不動産業界で史上最年少で株式上場し、時代の寵児（ちょうじ）といわれたシーラホールディングス会長、杉本宏之氏（41歳）。

70: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 8fb8-Fndr [126.126.226.94]) 2019/01/08(火) 03:55:37.21 ID:???0
つまり一棟物は99%出口塞がれたか
74: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MM32-ZsRP [153.159.130.13]) 2019/01/08(火) 12:21:22.51 ID:???M
>>70
１～２億前後の一棟物は、もともと出口狭くて売りにくいっていわれてたもんね。2013年からの５年間が異常だったとも言える。その間に売り抜けられて安堵してる。

3000～7000千の手頃な一棟はまだまだ出口あると思ってるけど甘いかな？

72: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MM0f-32hJ [36.11.225.234]) 2019/01/08(火) 09:29:48.45 ID:???M
1棟で売れないならバラ売りしたら？
73: 名無し不動さん (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69]) 2019/01/08(火) 10:08:20.48 ID:???H
不動産はもう都心の地主しか成功しないよ
75: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ ebe6-ltid [122.50.49.106]) 2019/01/08(火) 13:36:00.50 ID:pLSqvSl50
一棟もの自己資金３割無理ゲー過ぎ
76: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 8fb8-Fndr [126.126.226.94]) 2019/01/08(火) 13:43:31.71 ID:???0
また、数年後、ほとぼり冷めたら
融資基準緩くなるんだろうね
締める、緩く、の繰り返しかな
77: 名無し不動さん (JP 0H32-p/FX [153.145.222.69]) 2019/01/08(火) 14:03:43.13 ID:???H
1億物件なんてゴミしかないのに、、
最低でも1億5000万が最低基準
それだと自己資金4500万、、、、
あほすぎる
78: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 8fb8-KUhf [126.126.226.94]) 2019/01/08(火) 14:53:28.03 ID:???0
>>77
一棟物はオワコンなんです
79: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MM32-ZsRP [153.159.130.13]) 2019/01/08(火) 17:26:29.40 ID:???M
融資付くってだけで、２～３割高くしても買ってくれるんだもんなぁ
逆に融資付かなくなったら２～３割安くしても買ってくれない。
80: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛ Spcf-pi+t [126.33.38.173]) 2019/01/08(火) 21:25:26.22 ID:b6Z31LF6p
10棟以上フルローン持ってる
今でも一棟フルローン出る
まだ買うから早く安くなって欲しい。
81: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 1f2a-aNo7 [180.144.220.241]) 2019/01/08(火) 22:13:11.97 ID:HhNSgoVL0
【不動産】「家賃保証」の嘘で借金1億　年収800万のリーマン大家、破産の危機
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1518267259/
82: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 1f2a-aNo7 [180.144.220.241]) 2019/01/08(火) 22:13:50.74 ID:HhNSgoVL0
【不動産】わずか３畳…でも人気　都心で増える狭小賃貸物件
https://egg.5ch.net/test/read.cgi/bizplus/1543326965/l50
86: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛ Spcf-pi+t [126.33.38.173]) 2019/01/09(水) 17:02:41.97 ID:UIw1OYyop
三百年ローンとか考えてみたらわかるでしょ
87: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ ebc7-PFih [122.255.141.199]) 2019/01/09(水) 17:25:29.71 ID:QffDPDfc0
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88: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 36b9-RM76 [1.33.17.41]) 2019/01/09(水) 23:37:14.71 ID:???0
https://youtu.be/–4XhbfWOL0
90: 名無し不動さん (ｱｳｳｨﾌ FF2b-cec2 [106.171.87.34]) 2019/01/10(木) 11:34:45.67 ID:wxQW2CuZF
川端義人 神奈川県藤沢市大鋸1ー14ー9

インサイダー 粉飾決算 元暴力団員 違法派遣会社代表 詐欺不動産投資会社代表

91: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MMbf-x1bN [153.159.157.221]) 2019/01/10(木) 11:38:46.99 ID:???M
一棟物は億越え物件より5千万程度までの小ぶりな物件を複数持つほうがリスクが小さい。
資産の組み換えも簡単にできるし、何より木造物件はハンドリングしやすい。
92: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-BBhb [126.126.226.94]) 2019/01/10(木) 12:03:51.19 ID:???0
>>91
頭金1500万か…
93: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MMdb-q53p [36.11.224.117]) 2019/01/10(木) 12:53:57.02 ID:???M
五千万円の1棟なんてゴミ立地やん
94: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spdb-w8XG [126.245.70.106]) 2019/01/10(木) 12:57:34.10 ID:???p
>>93
自分が住むわけじゃないから地方でもええやん
95: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MMdb-q53p [36.11.224.117]) 2019/01/10(木) 13:07:47.20 ID:???M
誰が住む話してんだ？
97: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spdb-w8XG [126.245.70.106]) 2019/01/10(木) 14:01:20.26 ID:???p
>>95
地方には地方の需要があるから賃貸事業は成り立つということ
96: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 7f9a-2JFN [121.3.218.244]) 2019/01/10(木) 13:09:53.91 ID:???0
不動産投資やめた身だから言うけど、あまり手広くやらない方が良いよ
儲け云々以前に宅建協会のせいで気分悪い思いする可能性あるからね
やるなら協会に供託金払って免許収得してからの方がベターだよ
154: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 7f50-5SGR [121.80.138.9]) 2019/01/15(火) 21:33:09.50 ID:???0
>>96
反復継続？
98: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MMdb-q53p [36.11.224.117]) 2019/01/10(木) 14:09:44.74 ID:???M
今はね
地方の需給は将来崩れると思うよ
99: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spdb-w8XG [126.245.70.106]) 2019/01/10(木) 15:37:13.38 ID:???p
>>98
地域によるわな
100: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MMbf-x1bN [153.159.157.221]) 2019/01/10(木) 17:11:39.28 ID:???M
そう。地域によると思う。
地方というのがどこまでを指してるのかわからないけど、首都圏以外を全部まとめて地方と言ってるのかな？
もしそうだとしたら京都とか衰退するはずないと思うよ。
102: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spdb-w8XG [126.245.70.106]) 2019/01/10(木) 17:23:27.74 ID:???p
>>100
5000万の一棟物がある地域の話でしょ
103: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MMbf-x1bN [153.159.157.221]) 2019/01/10(木) 17:30:51.51 ID:???M
RCに拘らなければ中古でたくさんあるよ
104: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MMbf-x1bN [153.159.157.221]) 2019/01/10(木) 17:33:15.48 ID:???M
でも去年から急激に物件減ったのは確かだね。一昨年までは首都圏でも数多かったんだけど…
105: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｴｰ Sa9f-O5RA [111.239.191.199]) 2019/01/10(木) 19:25:48.39 ID:???a
5000万の8室とかだとシルバー使っても清掃、ゴミだし3万、電気1万、水道3000、保険1万、植栽1万、消防設備等点検1万、その他消耗品電球等3000円

一室あたり管理費約1万
区分の方がマシ

107: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MMbf-x1bN [153.159.157.221]) 2019/01/10(木) 21:47:57.09 ID:???M
>>105
清掃？ゴミ出し？？？大家がやるの？
ゴミなんて住民が勝手に出すでしょ！
大きな修繕がない限り年間経費5000円もかかってないや
106: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Sa2b-fusE [106.154.103.233]) 2019/01/10(木) 19:59:15.29 ID:???a
知らない電話があって、出てみたら余ってる物件はないかって電話だった
まだ一件も持っていないんですが・・・
108: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MMdb-q53p [36.11.225.52]) 2019/01/10(木) 21:55:28.60 ID:???M
共用部は大家で掃除してください…
109: 名無し不動さん (ﾜﾝﾄﾝｷﾝ MMbf-x1bN [153.159.157.221]) 2019/01/10(木) 21:59:34.60 ID:???M
10年放置でずっと満室だわ
皆さん長期入居だからかな？
110: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 07e6-LFg1 [122.50.49.106]) 2019/01/10(木) 22:10:37.34 ID:OMXjRcqy0
>>109
いろいろな所ではなしているから、身バレするかも
３０年以上満室記録保持者です。
111: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ dfdb-q53p [115.38.223.221]) 2019/01/10(木) 22:31:37.67 ID:???0
なにこのキモいマウントの取り合い
匿名でやる意味あるの？
112: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-NsAs [126.51.94.173]) 2019/01/10(木) 22:58:06.03 ID:???0
150万地方マンションとかこれホントに元とれんの
買っていいんか？
113: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5f1d-KM5z [101.128.197.53]) 2019/01/11(金) 08:56:18.27 ID:???0
院長がアパート住まい？それとも空室の収益物件？それ用に借りてる部屋？？

児童買春の疑いで、医師が逮捕された。

医師・倉田長幸容疑者(43)は、2018年4月、東京・大田区のアパートで、当時16歳の女子高生に現金4万円を渡して、みだらな行為をした疑いが持たれている。

倉田容疑者は、大田区の「城南大森西クリニック」の院長で、女子高生とはツイッターで知り合い、連絡を取っていた。

114: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-PDpL [126.126.226.94]) 2019/01/11(金) 09:46:57.22 ID:???0
REIT指数5日続伸か
一棟物融資規制で
REITに資金が流れてきてるのか
115: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MMdb-q53p [36.11.224.28]) 2019/01/11(金) 12:51:34.89 ID:???M
融資で買えないリートが関係あるわけない
116: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 071d-KM5z [58.138.21.72]) 2019/01/12(土) 09:03:56.50 ID:???0
昨日某金融機関に新年挨拶と次の融資伺いに行ったら、基本的に新規のリーマンの大家に融資しないって言ってた。とりあえずワンルーム一室でも持ってたら融資するのか気にはなったが。

「5年で資産3億！」みたいな手法はもう無理だから、今後そういう本やセミナーが激減するのは良いと思う。

117: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-BBhb [126.15.51.99]) 2019/01/12(土) 10:15:50.67 ID:???0
新規？
過去の融資実績有無の事？
118: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 67b8-kZrb [60.94.44.170]) 2019/01/12(土) 10:19:08.45 ID:???0
融資に関して一金融機関の一支店の一担当者が言うことだけで全体を語ってしまう奴がいるとは
119: 名無し不動さん (ﾄﾞｺｸﾞﾛ MMff-T7Q5 [49.129.187.187]) 2019/01/12(土) 10:32:58.51 ID:???M
俺も取引のある三つの銀行の担当者と話したが、リーマンの一棟目は融資しないって言ってた
審査すら断るのか、審査はするけど難しいのかはわからないけど、一応、その金融機関のスタンスなんじゃないかな
そりゃ、現金豊富に持ってて借りる必要もないのに借り入れるような買い方なら融資するんじゃない
125: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-PDpL [126.15.51.99]) 2019/01/12(土) 16:29:39.08 ID:???0
>>119
頭金3割用意でき
且つ、サラリー収入1千万以上の
リーマンには出すと耳にした。
真相は定かではない。
155: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 521d-gMzk [133.236.84.76]) 2019/01/17(木) 11:21:51.09 ID:???0
>>119
本業だけ頑張って不動産投資さえしなければ経済的自由を得たであろう人もいるからねぇ
156: 名無し不動さん (ｽｯｯﾌﾟ Sd42-/FJo [49.98.156.3]) 2019/01/17(木) 12:11:14.87 ID:k04Q4Um/d
>>155
どういう人か知らんが、こつこつ数千万円貯金した人でも、一部借金して不動産を買った方が、経済的自由はあつくなるのですよ。
120: 583 (ｱｳｱｳｴｰ Sa9f-Vhtp [111.239.252.46]) 2019/01/12(土) 10:39:20.69 ID:???a
一支店の一担当者であっても、その金融機関のスタンスは自分で決めてる訳じゃないからね
121: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spdb-w8XG [126.245.70.106]) 2019/01/12(土) 10:59:47.04 ID:???p
融資を絞る金融機関があれば緩める金融機関も出てくる
融資にはそういう波がある
今融資を受けてる一部の金融機関だけ見ても何もわからんよ
今までもそうだったやん
124: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-PDpL [126.15.51.99]) 2019/01/12(土) 16:27:35.27 ID:???0
>>121
金融庁傘下の一元管理なので
それはないかと…。
126: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spdb-w8XG [126.245.70.106]) 2019/01/12(土) 16:47:27.91 ID:???p
>>124
そう思う人もいるんだなw
127: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 67b8-kZrb [60.94.44.170]) 2019/01/12(土) 18:48:55.96 ID:???0
>>124
融資方針はどの金融機関も横並びってこと？
129: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-BBhb [126.15.51.99]) 2019/01/13(日) 13:51:37.04 ID:???0
>>127
日本は今も昔も護送船団方式だからね
お役人には逆らえない。
122: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 470e-kZrb [114.184.55.92]) 2019/01/12(土) 13:27:11.15 ID:???0
でも金利次第でしょうよ
123: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ dfdb-q53p [115.38.208.128]) 2019/01/12(土) 13:27:47.89 ID:???0
人口集中が進む今後ゴミ立地物件は買う気になれないし、一棟はゴミ立地しか手が出ない雑魚だからそもそも選択肢にない

あと、今後一棟の出口が難しくなったら業者が安く買い叩いて区分を登記したあとバラで売るスキームが流行ると思う

131: 583 (ｱｳｱｳｴｰ Sa9f-Vhtp [111.239.252.46]) 2019/01/13(日) 14:17:35.17 ID:???a
>>123
立地でゴミとそうでないものの境は何？
128: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｴｰ Sa9f-c3Dq [111.239.154.9]) 2019/01/13(日) 01:53:27.80 ID:POTi5oK1a
おつかれさまです。
どなたか石渡浩氏のセミナー参加された方いますか？
３万とかするのでまだ行ってなく、感想聞かせてもらえると嬉しいです。
130: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5f1d-KM5z [101.128.129.245]) 2019/01/13(日) 14:13:46.45 ID:???0
>>128
1.5万とかくれたら教えてくれる人いるんでない？
134: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｴｰ Sa9f-c3Dq [111.239.155.187]) 2019/01/13(日) 14:29:38.44 ID:DeZaYTs8a
>>130

1.5万出すなら、自分でDVD買おうと思います。
内容というより、役に立つか立たないかをきければいいんです。
有名な割には口コミないから気になったんです。

132: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5f1d-KM5z [101.128.129.245]) 2019/01/13(日) 14:18:29.83 ID:???0
どんなルールも例外はあるから、過去の融資実績ゼロのリーマンでもダメ元で当たって砕けろ。
133: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 2738-7zdZ [14.14.30.31]) 2019/01/13(日) 14:27:52.64 ID:NF5YqeFG0
全銀行が不動産への積極投資はしないってアンケートなんでしょ？
買い手が少なくなるから、安くなるってわけではないが、
無駄な土地転がしで利益を得るのは、だいぶ少なくなるだろうね。
あと売る時の手仕舞いがしにくい。
単純に自分住む用の不動産は今後数年で、イイ感じに取得しやすくなるかもね。
135: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ df44-P7eD [61.24.149.147]) 2019/01/13(日) 21:46:19.27 ID:???0
周りを見る限り、東京でもジワジワ下がってるね。
136: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ dfb8-Skrl [219.202.133.252]) 2019/01/14(月) 00:05:23.33 ID:???0
>>135
中央区港区は上がってるよ
どんな東京を見てるんだよ
148: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5f1d-KM5z [133.218.174.33]) 2019/01/14(月) 19:16:24.17 ID:???0
>>136
同じ都心3区なのに中央港だけ上がって千代田区は上がってないの？
137: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5f70-A1l/ [101.111.65.133]) 2019/01/14(月) 00:22:14.53 ID:6uB+XNq60
品川高輪も上がっている。
リニア駅側の
港南や北品川は
物件が全く出ない。
138: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 671d-x1bN [220.100.120.194]) 2019/01/14(月) 00:44:09.03 ID:???0
つまり局地的に一部だけ上がってるということだね
139: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ dfed-iDZb [211.7.85.184]) 2019/01/14(月) 01:01:19.26 ID:???0
楽待とかに載ってる業者セミナーって強引な勧誘とかされない？
140: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｵｰ Sa9f-45a3 [119.104.91.148]) 2019/01/14(月) 02:23:21.17 ID:???a
>>139
当然だが業者による
141: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Sa2b-O5RA [106.132.81.201]) 2019/01/14(月) 11:25:48.35 ID:???a
無料セミナーは99%ははめ込み
有料セミナーは90%ははめ込み
142: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-BBhb [126.15.51.99]) 2019/01/14(月) 11:43:36.00 ID:???0
個人情報握られて
後日以降に郵便物バンバンくる予感
143: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ dfb8-Skrl [219.202.133.252]) 2019/01/14(月) 13:02:56.48 ID:???0
>>142
郵便物は来ない
電話がいっぱい掛かってくる
144: 名無し不動さん (ｻｻｸｯﾃﾛﾚ Spdb-Zyvx [126.247.72.160]) 2019/01/14(月) 15:17:31.12 ID:526p+T3ip
不動産投資は個人情報に細心の注意が必要。

指値の安易な申し込みも危険。
不動産会社にどんな物件持っているかとか絶対に言ってはならない。
セミナーや説明会なんかお金もらっても行くな。
知り合いや親にさえ不動産持ってる事を知られないように注意。

145: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｸｰ MMdb-q53p [36.11.225.199]) 2019/01/14(月) 16:25:42.02 ID:???M
バレるとなんかあんの？
146: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ a7b8-PDpL [126.15.51.99]) 2019/01/14(月) 17:16:00.15 ID:???0
それだけ不動産はお宝みたいなもの
ということか
147: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 47ef-x1bN [114.69.56.33]) 2019/01/14(月) 18:09:23.18 ID:???0
みんなで大家さんw
149: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5f70-A1l/ [101.111.65.133]) 2019/01/14(月) 19:32:39.94 ID:6uB+XNq60
千代田も台東区や新宿区に接する側
神田秋葉原飯田橋は急に上がりすぎて
一時の喧騒が落ち着いてきたイメージやな。
それよりかは渋谷目黒五反田の方が
熱い。
150: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 07e6-LFg1 [122.50.49.106]) 2019/01/14(月) 20:51:22.35 ID:Azbnt1Oo0
容積率もあるだろ。
内神田の雑居ビルが、家賃下落してる。
151: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Sa2b-fusE [106.154.109.220]) 2019/01/14(月) 21:25:22.90 ID:???a
飯田橋は駅前再開発されるからその影響もありそう
152: 名無し不動さん (ｱｳｱｳｳｰ Sa2b-pJI0 [106.161.126.41]) 2019/01/14(月) 23:05:10.95 ID:???a
https://tochidai.info/tokyo23/

上がってないところなんてあったっけ？
世田谷区、大田区、練馬区がヤバくなってるけどね

153: 名無し不動さん (ﾜｯﾁｮｲ 5f1d-KM5z [101.128.199.220]) 2019/01/15(火) 21:13:44.98 ID:vEThjtRd0
>>152
全てTHE住宅地って感じの区だな。

不動産投資, 不動産投資, マネー

Posted by admin