【賃貸】サブリース不動産投資【スルガ銀行】

今何かと世間を騒がせてるサブリースについて

｢サブリースで大損した人｣がハメられた手口

2015年1月の相続税法改正などにより相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきたことで、
首都圏のアパート空室率は3割を超える「危険水域」にある。

一方、銀行は相変わらず賃貸アパートの建築資金をまかなうためのアパート融資に積極的で、
今年3月末の融資残高は22兆4000億円に上っている。これには、
金融庁も警鐘を鳴らしているが、ハウスメーカーなどが強引にアパート建築建設を迫る例も少なくない。

中でもトラブルが頻発しているのが、サブリース契約だ。サブリースとは、
不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げ、それを転貸するというもの。
住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら、
契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みだ。
所有者側の手間が省けるため魅力的に聞こえるが、悪質業者と契約し、
最悪の場合、自宅を失うという例も出てきている。
https://toyokeizai.net/articles/-/183151

「３０年家賃保証」実は…サブリース契約のカラクリ　シェアハウス投資でサラリーマンが大損

不動産会社スマートデイズが、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」用物件の購入者に
保証していた家賃の支払いを停止したトラブルが波紋を広げ、国土交通省と消費者庁も注意喚起に乗り出した。
８億円の投資をしたサラリーマンもいるといい、専門家は背景に運営会社が貸主から一括して物件を借り上げ、
転貸する「サブリース契約」のカラクリがあると指摘する。
https://www.zakzak.co.jp/soc/news/180404/soc1804040004-n1.html

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アパート経営のシノケン
100万円の投資から2億円の資産をつくる勝利の方程式とは
元手100万円から資産2億円を築いたオーナー様もとうじょうしています。
https://www.shinoken.com/niokulpb/

失敗ばかりではなく成功してる方もいるみたいです

不動産向けの銀行融資がバブル期超えてるらしいね
サブリース向け融資は一度精査したほうが良い

黒幕はあいつやからな

＞被害者側弁護士によると、スマートデイズの物件は相場より3500万円ほど割高だった

サブリース物件ってどこも割高なイメージだけど
どうなんだろう？

なぜアメリカのサブプライムに学ばないのか

サブプライムって信用の低い客にもどんどん貸してたんだよな？
実需は間違いなくあったわけで。
今回は銀行と不動産屋がグルになって担保以上の貸付してた上に
入居付けすら怪しい物件を濫立させたわけだけだから、根本が違うんじゃない？

割高な３５００万は建築会社からスマートデイズにキックバックな

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スルガ銀行のデート商法やサブリース詐欺の債権回収は住吉会だったｗ　悪徳商法のメガバンクかよｗｗ
http://hayabusa9.2ch.net/test/read.cgi/news/1523884675/

東京地裁で審理中のデート商法裁判、女性が原告でつまりデートに誘いマンションの投資を
進めるというもの。フロンティアの澤田俊之と融資をしたスルガ銀行が売買代金返還訴訟を
起こされています。

こうした安易な融資についてスルガ銀行に金融庁による金融庁検査が入っています。

そしてデート商法のフロンティア、旧商工ファンドの名簿を暴力団から仕入れ、債権回収事業や
不動産投資を行っているが代表の中之瀬誠一が二年前に就任するまでは、社名もいずみ住販といい、
総会屋グループ小峰五郎こと故小泉幸雄が代表だった。小峰グループとして暴力団住吉会系を
背景に、わざと外国人連れてきて会社側に質問したりと総会屋活動を続けていました。
http://garo.co.jp/inoue/?p=568

松尾眞一とスルガ銀行の関係性

東京地裁で公判中のデート商法裁判。原告女性はスルガ銀行とオカベ、フロンティアの
澤田俊之個人に対し、売買代金返還等請求事件を提訴した。

この裁判で最も注目すべき点は、松尾眞一グループの御用達銀行「スルガ銀行」（岡野光喜社長）が、
デート商法の融資担当として、大きな役割を担っている現実が暴かれたことに尽きる。

本年七月三日、裁判の一回目の口頭弁論では、オカベの代理人である弁護士法人Ｅ-ジャスティス＝
蓮見和也弁護士は、対決姿勢を示す原告請求を棄却するとしていたが、二回目となる八月二十八日には
争う姿勢から一転して、和解を持ちかけている。

同様に「原告に対し責任を負うようなことはしていない。今後は弁護士を選任する」と、勇ましい
態度で裁判に臨んでいた澤田も、オカベの和解提案に追従し、弁護士も付けないと述べた。

尤も、オカベの代理人である蓮見弁護士が澤田の実質的弁護を担っていると考える。
一方、スルガの弁護士は「通常の融資で全く責任はない」と強気の姿勢を崩していない。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

■マニュアル化されたデート商法

さて、裁判に至るまでの経緯だが、原告は昨年十月に大手婚活サイトに登録。
程なくして自称コンサルタントだとする澤田俊之がアプローチ。
サイトを通じてメールをやり取りした後、十一月末に女性が職業（某有名企業社員）を
明かした途端に（聞き出した？）、携帯番号を交換する。

因みに、澤田は三十二才でサイトに登録していたが、実際は二十八才。四十才前後の
経済的・社会的に安定自立した独身女性をターゲットにするために、見合った年齢に
詐称したのであろう。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

約十日後に、初めて喫茶店で会う。数日後の夜には食事。また数日後にはランチ。
そして、初めて会ってから四回目のデート？で、フロンティアの社員であることを
初めて明かし、投資マンションの購入を原告に勧める。

「山手のマンションは値下がりしない、サブリース（又貸）すれば月額二万円の負担で済む、
千五百から千八百万円のマンションがねらい目だ」等々、不確定且つ断定的判断を述べるが、
そもそも営業行為を隠して接触したことからしてアウト。

ただし原告は、嫌われたくない一心で「興味がある。話を聞きたい」と答えてしまう。
ここ迄で、私も（俺も）同じ経験があるという被害者は多いだろう。
怪しいと離れるか、嵌められるかの分かれ目である。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

ここからは一気呵成に進む。翌日にランチに誘われたが、免許証のコピーをとられる。
次の日には「二千五百万円のマンション（オカベ売主）を押さえた」と連絡し、保険証の
コピーをファックスしてくれと言われる。

興味があると漏らしてから僅か二日で物件を選定する早業だ。
オカベが売主となる物件が端から準備されていたことは言うまでもない。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

原告は、当初の話より一千万円も高い物件であること、余にも急に話が進むので、
購入を考え直したいと澤田に言うが「既に会社が動いているから今更止められない。信じてくれと」いう。

澤田はここで「会社同僚の主催パーティーがあるから同伴して欲しい」と誘い、嬉しさの
余りいいなりとなる。それからの数日は、給与証明や納税証明証など、いわれるがままに手渡す。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

パーティー出席のカップルは殆どが敬語で会話しており、今に思うと顧客を繋ぎとめる
会社業務だったと思えたという。

パーティー翌日、新宿エルタワービル内の喫茶店で契約。
ここでオカベの社員と初めて会う。

オカベは宅建業者であるが、事務所を使用せず喫茶店で契約。当日は祝日の振替休日だった。
興味があるといった日から九日後にはオカベと不動産売買契約を結び、十万円の手付け金を現金で支払う。

それにしても、澤田とオカベの見事な連係プレイである。澤田はフロンティア社員を
名乗っているものの、実務はカノーバ社で行っていた。

因みに、この二ヶ月前には松尾眞一が代表を務めるマンハッタンインベストメントの係長として、
同僚である渡邊恭大の披露宴に参加している。澤田が松尾グループを渡り歩いているというより、
状況ごとに所属先を使い分けしていたとも考えられる。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

■僅か数日で数千万円を融資する

売買契約終了後、オカベ社員と澤田と原告がそろって移動。
移動先は同ビル内のスルガ銀行新宿支店。
先ずは司法書士法人トライの社員指示のもと、所有権移転登記手続き書類を作成。

終了後にスルガ銀行の担当者と入れ替わり、金銭消費貸借契約を作成。
同時に、団体信用生命保険の加入手続きが必要であったが、原告の過去の疾病が
完治したとの証明書類の不備で、契約は未完了。

本来ならば、本契約も保留とするところだが、なぜか後日提出でオーケーとなる。

契約は、物件価格二千五百七十万円。
但し、手付け金十万円とオカベの報酬二百五十万円を控除した残り、二千三百十万円。
毎月約九万六千円を二十五年二月から五十九年十二月まで、利率は年三，五五〇パーセント。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

契約から翌々日、原告は我にかえって澤田に「私を騙したのではないか」と、問い詰めた。

澤田は「自分が信用できないのか、解約したいと言われたら会社をクビになる。
どうか騒がないでくれ」と、脅しと泣きを入れた。

目が覚めた原告は、弁護士に相談。
弁護士はすぐに動き、クーリングオフの適用期間内にオカベに対し契約無効を通知する。
クーリングオフの適用を無視できないからか、オカベからは反論すらなかった。

しかし、結果としては本訴となる。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

契約無効となった事情はスルガとて全て知っている。
ただし、契約解除で損金を計上するにはいかない。
加え、融資即引き上げでは後々拙速融資だったと問題となるからだ。

常識からして、二千数百万円も融資するのに、九日間で融資審査を完了し実行したことを
正当化するには土台無理がある。百万円の中古車を銀行ローンで買うにしたって、
もっと日数も手間もかかる。

またスルガの担当者は、原告に「物件をサブリースすれば毎月二万円程度の負担で済む」と、
伝えたという。（スルガは同発言を答弁書で否定）もし悪徳商法レベルの詭弁を用いたと
するなら、スルガは処分を免れない、故に発言を否定したのであろう。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

スルガとしては、責任はないが協力はするというのが落としどころか。
尤も、スルガも和解決着しかないとするのが本音で、もし和解成立しなければ、追い込まれるのはスルガである。

契約がクーリングオフ適用で白紙になる以上、スルガが単独で原告を追い詰める訳にはいかない。
逆に、デタラメな物件評価と杜撰な融資判断を世間に晒すだけだ。

そもそも、不動産売買契約が通販並のクーリングオフの適用を受けるという、杜撰な契約だったのだ。
その事実を受けて尚、原告に請求できるものならやってみればいい。

世間や預金者はもとより金融庁が黙っていないだろうが。天の配剤というべきか、
スルガ銀行は今、金融庁検査の対象となっている。

http://keiten.net/paper/2510/189-3.htm

「スルガ銀行本店(静岡県沼津市)」
http://keiten.net/paper/2510/honten.jpg

スルガ銀行よりこんな商品に手を出したサラリーマンの方が糞だと思う

空室リスクは怖くない？家賃収入4000万超えの投資家が教える満室経営のコツ
(本記事は、藤山大二郎氏の著書『20代で億を稼ぐ!～自己資金ゼロの私が、1年半で年収2億を達成した不動産投資戦略～』ぱる出版、2018年3月1日刊の中から一部を抜粋・編集しています)
https://zuuonline.com/archives/184371

スルガ銀行シェアハウス悪徳商法の被害者が自殺、暴力団の影も
http://leia.2ch.net/test/read.cgi/poverty/1523977591/

スルガ銀融、若い女性に中古マンション高値で買わせ、暴力団に債権回収させてたことも判明、自殺者多数
http://hayabusa9.2ch.net/test/read.cgi/news/1523982807/

スマートディズのシェアハウス都内に845棟1万部屋以上
https://i.imgur.com/H5L1FJK.png
23区内に集中してる感じですね

ガースル役員の名前出すか？

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社スマートデイズ（東京）が経営破綻した問題で、
物件所有者側の弁護団が１７日、所有者の中から死者が出たと明らかにした。
死因は「遺族のこともあり詳細は言えないが、多額の借金に悩んだことによる自殺だ」と説明している。

物件購入資金の大半を融資した地方銀行のスルガ銀行の関係者は、共同通信の取材に
「亡くなった所有者がいることは聞いている」と回答。
自殺かどうかは「保険による返済の手続きで把握したにすぎず、理由までは分からない」と指摘した。
https://jp.reuters.com/article/idJP2018041701002342

業者「日本では借主に一方的に不利な契約は認められない」
爺婆「うん」
業者「法律によって守られてる」
爺婆「いいことだと思う」

～後日

業者「そこで私たちが一括借り上げをして30年家賃保障をする」
爺婆「する」
業者「すると入居者に変動があっても家賃が保障される」
爺婆「すごい」
業者「じゃあ契約しようね」
爺婆「こんないい話をありがとうございます」

～後日

爺婆「家賃が入ってない」
業者「そうですか」
爺婆「話が違う」
業者「・・・『日本では借主に一方的に不利な契約は認められない』・・・言いましたよね」
爺婆「覚えてる」
業者「借主は私たちです、30年も家賃が変わらないなんて不当条項認められるはずないじゃないですか」
爺婆「話が違う」
業者「話？契約書読みました？入居状況によって保証額が変わる、ちゃんと書いてあるでしょ？」
爺婆「でも30年保証って言った」
業者「それ契約書に書いてあります？」
爺婆「・・・」
業者「ところで今月分のアパート建築のローンの支払いが遅れていますね」
爺婆「・・・」
業者「債権を債権回収会社（暴力団）に譲渡しますのでこちらの同意書に署名しといてくださいね」

＞取材したかぼちゃの馬車オーナー
＞１）40代後半の女性。メーカー勤務の会社員。年収700万円台。夫婦で大田区と世田谷区に2棟所有
＞２）50代前半の男性。購入当時はIT会社に勤務。年収1500万円。練馬区と世田谷区に2棟所有

＞かぼちゃの馬車を購入した時期と、きっかけを教えてください。
＞女性：大田区と世田谷区に1棟ずつ、それぞれ10部屋のシェアハウスを所有しています。
＞1棟目は15年5月に購入しました。2棟目は同じ年の11月に購入しています。
＞契約額はそれぞれ1億1500万円と1億500万円になります。
＞男性：私も練馬区と世田谷区に2棟所有しています。15年11月に2棟を同時に購入しました。
＞練馬は16部屋で1億6000万円、世田谷は12部屋で1億3000万円でした。
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00154/00099/

立地も23区だし新築のうちに早く売れば売れないことはないし
残った借金も
高スペックだから、節約して生活すれば返済は可能なんじゃないかな？

でも、個人で2億円や3億円も借りられるのは凄いね

「かぼちゃの馬車」問題　購入者、支援うたう団体とトラブル多発　“解決金”狙い二次被害か
https://www.sankei.com/affairs/news/180421/afr1804210001-n1.html

血も涙もねえな
地獄かよ

https://dotup.org/uploda/dotup.org1514886.jpg

よくこんなのに投資するよな

不動産で「月70万以上」稼ぐ男が教える「不労所得ができる」不動産投資6つのルール
https://zuuonline.com/archives/184535

東京地裁で審理中のデート商法裁判、女性が原告でつまりデートに誘いマンションの投資を進めるというもの。
フロンティアの澤田俊之と融資をしたスルガ銀行が売買代金返還訴訟を起こされています。

こうした安易な融資についてスルガ銀行に金融庁による金融庁検査が入っています。

そしてデート商法のフロンティア、旧商工ファンドの名簿を暴力団から仕入れ、債権回収事業や不動産投資を行っているが代表の中之瀬誠一が二年前に就任するまでは、社名もいずみ住販といい、総会屋グループ小峰五郎こと故小泉幸雄が代表だった。

小峰グループとして暴力団住吉会系を背景に、わざと外国人連れてきて会社側に質問したと総会屋活動を続けていました。

http://garo.co.jp/inoue/?p=568

7部屋でトイレ一つは厳しいね
掃除も大変そう

「かぼちゃの馬車」に揺れる「夢先案内人」スルガ銀行とは

首都圏の不動産投資になぜ融資

今回、問題になっている女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」は、
東京都内を中心に首都圏に数多く建設された共有スペースがある共同住宅だ。
破たんしたスマートデイズは「30年間家賃保証」を謳い文句に不動産オーナーを募り、
その際、オーナーに多額の資金を融資した金融機関としてスルガ銀行の名前があがっ
ているわけだが、そもそも一地方銀行であるスルガ銀行が地域経済とかけ離れた
首都圏の不動産投資にかかる資金調達に、地域などから吸い上げたお金を供給していたのはどうしてなのだろうか？
https://thepage.jp/detail/20180424-00000004-wordleaf

タワマンしか売れない　進む人口減、実需も投資も集中
2018/4/25 12:00
■最盛期から６割減
不動産経済研究所によると、17年度に首都圏で分譲されたマンションは３万6837戸と最盛期の00年度に比べて６割減った。
土地の限られた日本の都市部で、効率的な住居を追求して生まれたのがマンションだが、それは人口や世帯の増加を前提としたもの。
都内の人口が25年には頭打ちとなり、単独世帯が全体の５割近くに達すると予測される中、
マンションの大量供給時代は終わりを迎えた。

「将来、子供が生まれて小学生になるぐらいまでは住むつもり」。神奈川県のタワーマンションに住む共働きの会社員女性（38）は
現在の自宅を含め、夫婦でマンション５戸を保有。居住用としてだけでなく、投資も兼ねて金融商品のように好立地のマンションの
購入を繰り返し、資産を形成している。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO29713390T20C18A4K10100/

タワマンのサブリースかな？
5戸って凄いね

産まれる前に閉経しそうだなと余計なことをおもってしまった

＞ムーディーズ　長期預金格付け　スルガ銀を格下げで見直し
＞2018.4.26

これって貸し出し金利に影響する？

スマートデイズの破綻、関係先の資金繰りに影響

スマートデイズとは別の不動産サブリース業のB社も、取引先に債務不履行が生じている。
B社の取引先は、B社から入金が得られず、すでに決算上の損失処理を実施したという。
http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180427_02.html

この不動産サブリース会社ってどこの事？

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【浪速建設】営業 久保峰広 辰巳健太郎 橋本勝　岸本晃 は 婚活エクシオ シャンクレール常連 http://rio2016.2ch.net/test/read.cgi/sousai/1511526624/l50 _t

スルガ銀が返済見直し提案　シェアハウス問題で
2018.5.2 16:44

運営会社の破綻で所有者が賃料収入を得られず返済が行き詰まる恐れがあるため、スルガ銀は計画の変更を提案した。
ただ元本の減免には応じない方針だ。

関係者によると、スルガ銀は物件を所有する約７００人の大半に貸し出している。そのうち半数程度に対し、
返済能力に応じて金利や毎月の返済額などを見直した新たな返済計画を提案したもようだ。
https://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/180502/ecn18050216440021-n1.html

宅都ホールディングスが楽天LIFULL STAYと提携–サブリースで民泊運用へ

不動産管理や仲介などを手掛ける宅都ホールディングスは4月24日、民泊事業に参入すると発表した。
賃貸管理経営で培ったコンサルティング力やサブリース契約の手法を民泊にも転用する。
https://japan.cnet.com/article/35118282/

スルガ銀、前期大幅損失計上へ シェアハウス融資、数百億円規模か
2018/5/4付日本経済新聞　朝刊
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を巡る投資トラブルで、スルガ銀行は2018年３月期決算で大幅な損失を計上する方針だ。
大半の所有者に合計で1000億円超の建設資金を融資。運営会社の破綻で約束された賃料を得られない所有者が続出し、
貸し倒れのリスクが高まった。損失は数百億円規模に膨らむ可能性があり、業績の下振れは避けられない。

外国人に照準　人口急増、新サービス　東京スター銀→起業コンテスト／日本生命→治療での訪日を支援

国内の金融機関が外国人向けの融資やサービスに力を入れ始めている。人口減少が進む一方で、
在留外国人や訪日外国人は急増しているため、個人向け金融ビジネスを外国人にも広げて成長を取り込みたい考えだ。

「住宅ローンは何年間組めますか」。東京スター銀行本店（東京都港区）には日本に住んで日が浅い外国人や
不動産会社から問い合わせの電話が頻繁にかかってくる。同行は昨年９月から、
日本で働く外国人に住宅ローンを本格的に提供し始めた。
https://mainichi.jp/articles/20180505/ddm/008/020/027000c

スルガ銀、１１営業拠点で不正見逃し　融資の資料改ざん
https://www.asahi.com/articles/ASL5556MDL55UUPI001.html?iref=comtop_list_nat_n04

スルガ銀行、不動産屋から詐欺・改竄指示の音声が流出ｗｗ　おわり
http://hayabusa9.2ch.net/test/read.cgi/news/1525742676/

スルガ銀行、不動産屋が録音した詐欺・不正・改竄指示の音声データが流出　なお改ざんは11支店
http://leia.2ch.net/test/read.cgi/poverty/1525750961/

スマートデイズ以外の業者ってどこだろうね？
大手がいたりしたら激震かもね

レオパとか？

スルガ銀行の債権回収は住吉会だった

って、本当？
本当なら怖いねぇ

ヤクザのシノギになってたのか

日銀低金利政策
銀行が賃貸マンション融資
賃貸マンション 増加

賃貸マンション
新築時でも満室にならず
賃料値下

賃料値下

のスパイラル
土地の価格を決める収益還元法の利回り低下

土地を買ってマンション建てても赤字になる

土地価格下落
土地が値下がりしても
消費税がどんどん上がり
一戸建て、マンションを買う頭金さえ貯蓄できない
人口が減るため空き地が増える
それでも、買い手がつかない
昭和 の時代は低金利 バブルだったが
平成 の時代は低金利デフ

サブリース契約に関するトラブル続出。国交省が消費者庁と連携して注意点を公表
https://www.homes.co.jp/cont/press/rent/rent_00550/

「サラリーマン大家」はこうして騙された
寄ってたかって食い物にされる
アパートを建てたオーナーにはローンだけが残るケース

「スマートデイズは氷山の一角。これから同様のトラブルが続々表面化するでしょう」
http://president.jp/articles/-/24930

借りるときは平身低頭で、投資がうまくいかなくなると被害者面のオーナー

空き家大国日本の昨今の中
どんどん建てすぎてたからな
いい機会になった。

業者「日本では借主に一方的に不利な契約は認められない」
爺婆「うん」
業者「法律によって守られてる」
爺婆「いいことだと思う」
業者「そこで私たちが一括借り上げをして30年家賃保障をする」
爺婆「する」
業者「すると入居者に変動があっても家賃が保障される」
爺婆「すごい」
業者「じゃあ契約しようね」
爺婆「こんないい話をありがとうございます」

～後日

爺婆「家賃が入ってない」
業者「そうですか」
爺婆「話が違う」
業者「・・・『日本では借主に一方的に不利な契約は認められない』・・・言いましたよね」
爺婆「覚えてる」
業者「借主は私たちです、30年も家賃が変わらないなんて不当条項認められるはずないじゃないですか」
爺婆「話が違う」
業者「話？契約書読みました？入居状況によって保証額が変わる、ちゃんと書いてあるでしょ？」
爺婆「でも30年保証って言った」
業者「それ契約書に書いてあります？」
爺婆「・・・」
業者「ところで今月分のアパート建築のローンの支払いが遅れていますね」
爺婆「・・・」
業者「債権をサービサー（指定暴力団住吉会系小峰グループ）に譲渡しますのでこちらの同意書に署名しといてくださいね」

マンション投資「融資書類改ざん」、スルガ銀などを提訴

中古マンションを１棟丸ごと買う投資で、書類が改ざんされて融資が実行され、割高な物件を買わされたとして、
岡山県の３０代の男性が不動産業者やスルガ銀行（静岡県沼津市）を相手取り大阪地裁に提訴した。
「不正をしてまで買いたくはなかった」と、計約２億２８００万円の損害賠償を求めている。

訴状によると、男性は２０１５年９月、投資目的で中古マンションを１棟１億９５００万円で、
新築マンション２室を計約３４００万円で購入。全額をスルガ銀から借りた。しかし融資の過程で
通帳コピーや確定申告書などが改ざんされ、貯蓄や年収が水増しされた。
中古マンションの家賃収入表も偽造され、優良な物件だと装っていた。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180512-00000056-asahi-soci

スルガ銀、シェアハウス融資2000億円　個人向けの２割

スルガ銀、シェアハウス融資2000億円　個人向けの２割

スルガ銀行は15日、投資トラブルを起こしているシェアハウスへの融資が総額で約2000億円、借り手は計1200人あまりに上るとの実態調査をまとめた。
女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のほかにも、複数の事業者を経由して融資。多くがトラブルを抱えているようだ。

2000億円の内訳は、経営破綻したスマートデイズ（東京・中央）に運営された、かぼちゃの馬車が1200億円（700人程度）とみられる。
それ以外にも「サクトインベストメントパートナーズ」や「ゴールデンゲイン」といったサブリース事業者を経由し、
建設資金を投資家に融資していた。

シェアハウス融資の実行は、横浜東口（横浜市）、渋谷（東京・渋谷）、二子玉川（東京・世田谷）
など複数の支店が担っていた。

スルガ銀行はシェアハウスの家賃で副収入を得たい会社員らに、土地や建物の購入費用を融資。平均融資額は１億円を超え、
１人で５億円超の融資を受けた人も含まれるという。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO30513120V10C18A5MM0000/

借金チャラだろコレ
契約自体無効扱い

日本版サブプライムですか

これの黒幕のビデオ安売王のおっさん
なんとかして摘発しないとダメだろ

かぼちゃの馬鹿は、他に断られてスルガに駆け込んだんじゃないの？
スルガなんて金利高いのに

マジレスすると頭の上げ下げは審査に何の影響もないけどな
オーナー擁護するわけでもないが他に断られてスルガ行ったわけではなく手抜きしたいスマートデイズに「スルガならすぐ通りますんでｗ」って唆されたんじゃないか？
というかスルガ以外から借りたオーナーっているの？

シェアハウス破綻、スルガ銀行を刑事告発へ
http://news.tbs.co.jp/newseye/tbs_newseye3375407.html?from_newsr

芝信も金融庁きたって？

スルガ銀不正融資事件が「日本版サブプライム問題」に発展する懸念
https://diamond.jp/articles/-/170678?page=5

都内中心にシェアハウス「ゴールデンゲイン」シリーズを展開していたゴールデンゲイン（株）が破産
https://www.excite.co.jp/News/economy_g/20180523/Tsr_tsr20180523_02.html

こんなことやってるのスルガだけだしストレステストなど必要ない

http://livedoor.blogimg.jp/icami-icami/imgs/b/8/b8878546.png
元サッカー選手の平山相太と当時のチームメイトが何人か
かぼちゃに引っ掛かってるという週刊誌の記事があるぞ

【速報】松本人志、土地転売で利益10億。芸人としても不動産投資家としても日本最高峰。
http://beikokukabu-king.com/2018/05/15/post-79/

政府は、土地の所有権を放棄したい時に放棄できる制度の検討を始めた。
人口減で土地の活用や売却に困る所有者が増えていることが背景にある。
防災上の必要性など一定の要件を満たせば、所有者が土地を手放せるようにする方向だ。
放棄された土地の引受先などが課題になりそうだ。

土地を放棄できる国ドイツ　「負動産」捨てられない日本

【経済】レオパレス、建築基準法違反発覚　防火や防音効果を備えた壁がないなど…３万棟超を調査へ
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1527584699/

サブリースは規制しないとダメだって
銀行や業者がやり放題

サブリースを規制する必要なんてない

物件の購入と抱き合わせにすることを規制するべき

本来のサブリースは、頑張れば埋まる現実的な家賃×満室×一定割合でオーナーと管理が握るってことなんだから
オーナーは安定を得て、管理は頑張って埋めるインセンティブを得るWinーWinの関係

物件を売り付ける撒き餌にするのがアカン

【働かず稼ぐ、〝投機″】　株式、不動産、で稼いで楽しいか?　悪影響には無関心?、天皇も、社会で働け
http://rosie.5ch.net/test/read.cgi/liveplus/1527733437/l50

フルローン、オーバーローンが問題なんだよ
自己資金100万しか作れないのに１億借りるってレバレッジ100倍だからね
やりすぎ

サブリースに終止符打ってくたようなもんだから、いいじゃん。

他にもあるよね。ここまでじゃないけど。
急激な人口減少というより深刻な構成比の変動に対応できないこと。

http://mao.5ch.net/test/read.cgi/shikaku/1288497834/128

こうなることは分かっていた

首都圏20～49歳人口　2015年比

2025年：－16％
2035年：ー27％
2040年：－31％

スルガは安値更新

「スルガ銀行」で借りた女性たちの苦悩
https://youtu.be/rgbgR6AUy0o

銀行問題業界ゴト潰レル？職員イル？
虐待死刑スタッフ以外ニグループマイナス経常ケタチガイ災熱湯薬害毒死多繋ガル看後死
100件以上介護保険税金ムダ泥棒マダ殺ッテマス100オツムオムツ借金漬ケ棺桶型国家
森友ノロウイルス焼肉嘔吐虐待スイッチ押死耶手ゲローン戦争ソンポ部死テルン盗難
郡大老害モヤシテ違反重々ヤットa麻薬王振戦ストレス足ダシ爆発公害山口炉ウドモヤンキーノ種死ネ世
https://anago.5ch.net/test/read.cgi/welfare/1441750123/

サブリース物件管理会社　７１００万円脱税

家賃収入の保証をうたうサブリース物件の管理会社が脱税の疑いで刑事告発された。
関係者によると、関根社長は消費税を一切申告せず、
２０１６年までの２年間で約７１００万円を脱税した疑いがもたれている。

関根社長は日本テレビの取材に対し、「会社設立当初、赤字続きで申告どころでなく放置してしまっていた」などとコメントしている。
ディアネスは、家賃収入の保証をうたいアパートなどをオーナーから借り上げ、入居者に貸し出すサブリースで売り上げを伸ばしていた。
http://www.news24.jp/articles/2018/07/03/07397539.html

またもや「スルガ銀」の融資が問題に…アパート投資で「業者夜逃げ」、被害者が提訴へ
https://www.bengo4.com/c_1009/n_8178/
「長期の家賃保証があり、スルガ銀行もしっかりチェックしているので安心です」
こうした言葉を巧みに使って会社員らにアパート投資をさせ、一方的に家賃保証の約束（サブリース契約）を破る詐欺的行為をしたとして、
不動産業者「ガヤルド」（東京・千代田）に対して損害賠償を求める訴えが7月中にも提起される。

足立弁護士によると、被害者は20代ー40代の会社員が中心。ガヤルドがまとめていた顧客データによると、被害者の総数は少なくとも50人以上とみられる。
1人あたりの被害額は土地と建物をあわせて約1億3000万円程度で、単純計算で被害総額は50億円超になる見込みだ。

シェアハウス投資で問題になっている「スルガ銀行・スマートデイズ」のスキームと似ており、融資に際して多額の口座残高があるように勝手に
書類が改ざんされるなどの不正が確認されているという。融資を実行したのは、スルガ銀行川崎支店などとされる。

サブリース系のアパートの違法建築が大量に発覚した。

司法書士
@eHyuc28EF7aoHvn
ネタばっか書いてる一流スポーツ紙が今回ばかりは本当の事書いてますよwwww
取材力ハンパないっす

ぽれぽれ
@problemofshareh
こ、これは衝撃的
我々の融資が、闇勢力に流れている⁉

『「ゴールデン社の幹部のなかには、関東連合筋の半グレ集団に近い者がいる。金の流れにも不可解な点がある』
午後8:18 · 2018年7月4日

二束三文の赤いおどり連向け出演料を言い値で売った者(仲介人)
阿波おどり融資を組ませてつかませた者(市観光協会)
大量の阿波おどり事業を受注した業者 ？

スルガ銀行様の融資先リスト

阿波銀行様の融資先リスト

【癒着・横暴】徳島阿波おどり「総踊り」中止の裏側　市長が迫った「覚書」 ･

520 名前:名無しさん＠１周年 :2018/07/21(土) 10:32:33.81 ID:r/ngDty+0
とりあえず、徳島新聞の不買運動をやったらいいんじゃないか？

522 名前:名無しさん＠１周年 [sage] :2018/07/21(土) 10:33:49.45 ID:NYcSPDVR0
>>520
知ろう考えよう無くそう部落差別 徳島県民
既得権益を破壊する人物を恨の文化で抹殺する権利があります！

524 名前:名無しさん＠１周年 [sage] :2018/07/21(土) 10:50:19.73 ID:Uo/XF5qb0
>>522
そういや小学校の頃やたら部落差別はダメとかって道徳で習ったけど実際部落というものを見たことも聞いたこともないんだけど実在するのか

阿波踊り振興へ徳島市が寄付金募集
ＣＦ活用　チケットなど特典

東芝・オリンパス・エンロンの乱脈会計公文書を隠蔽したまま、寄付金を承っております
とくしまオンリーワンは一味違いますな
http://www.topics.or.jp/articles/-/72736

四国の田舎のことなんてどうでもいい
スレ違いだからとっとと出てって

難民キャンプ以下の劣悪な環境の体育館避難場所被災地のみなさま。
逃げ遅れた若い死亡者も多く心配です
カビだらけの泥家からの再開も難しいのではないでしょうか。
脱出して新しい住まいへいかがですか

八尾市で一戸建て不動産物件をお探しら
【浪速建設株式会社】にお任せください。
新築物件から中古物件まで、多数ご紹介しております。
自社物件なので仲介手数料無料です。【 浪速建設 一級建築士 岸本晃 Akira Kishimoto】

村上康雄 久保峰広 赤田真一 岡田常路 ot

知ろう考えよう無くそう部落差別 徳島県庁
民団・総連の朝鮮人が阿波おどりから日本国の利益を吸い上げる権利があります！

横浜、鶴見のサンコウサービスが深夜１２時過ぎ、早朝６時前に洗濯するのですごく迷惑だと同じアパートの人が言ってたわ。

従業員教育もきちんとできない横浜、鶴見のサンコウサービスに私だったら仕事頼まないないな。

不正が発覚しても……スルガ銀行の“ドン”岡野会長の報酬は2億円
http://news.livedoor.com/article/detail/15055550/

「サラリーマンを食い物に、スルガ銀行は真実を見るべき」被害弁護団長
https://thepage.jp/detail/20180724-00000013-wordleaf

賃貸住宅融資、支援機構が厳格化　サブリース巡り懸念
https://www.asahi.com/articles/ASL7S46LTL7SULFA010.html

■平成２９年　公認会計士試験大学別合格者数
http://www.cpa-tomonkai.jp/01concept/08waseda_suii.html
①慶應義塾　　１５７名
②早稲田大　　１１１名
③明治大学　　　８４名
④中央大学　　　７７名
⑤東京大学　　　５０名
⑥京都大学　　　４８名
⑦一橋大学　　　３６名
⑧立命館大　　　３１名
⑨神戸大学　　　２９名
⑨専修大学　　　２９名

【スルガ銀行】暴力団員に住宅ローン　ずさんな審査態勢、改めて浮き彫りに
https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1534343969/

https://ameblo.jp/primeagent-k/entry-12375664591.html

人生の勝ち組！

不適切な融資1兆！スルガうぃん！

地銀最強！「スルガ銀行」圧倒的収益力の秘密
ビジネスに対する考えが根本的に違う
加谷 珪一

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/53428

スルガ銀行　投資用アパートでも不適切融資

関係者の話で、不正な融資はシェアハウスだけでなく、「一棟売り」などの個人の投資用アパートでも、
１０以上の支店を通じて大規模に行われていたことがわかった。

個人が購入した物件について不動産の価値を高く見せかけ、より高い賃料がとれるように装うなどの方法をとっていたという。

スルガ銀行の投資用不動産融資はアパートなども含めると全体で２兆円に上り、新たにわかった不正で「不適切融資」は大幅に拡大するとみられる。
https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20180822-00000060-nnn-bus_all

【金融】スルガ銀、代表取締役３人辞任へ＝社長、専務も不正融資で引責
http://itest.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1535552828/l50

アパート融資資料改ざん、ＴＡＴＥＲＵでも

アパートの施工、管理を手がける東証１部上場のＴＡＴＥＲＵが、建設資金の借り入れ希望者の預金通帳を改ざんし、
銀行に融資の申請をしていたことが31日、分かった。預金残高を水増しし、実際より多く見せて銀行の融資審査を
通りやすくしていた。ＴＡＴＥＲＵは改ざんの事実を認め、借り入れ希望者に謝罪した。

会社員は今年４月にＴＡＴＥＲＵから名古屋市内で木造３階建て、全９戸のアパート物件を紹介された。
土地・建物で約１億1000万円の購入資金は山口県の西京銀行の融資を利用し、自己資金がなくてもアパートを経営できるとの提案を受けた。

預金残高は約23万円だったが、ＴＡＴＥＲＵの担当者は「それで問題ない」と返答したという。
その後、この担当者から融資の承認がおりたとの連絡があった。
会社員は６月、西京銀に直接、ＴＡＴＥＲＵの担当者が提出した自分の預金残高を示すデータの開示を要求。
確認すると約23万円の残高は約623万円に水増しされていたという。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO34838480R30C18A8MM8000/?n_cid=TPRN0001

30倍に水増しか

こんな企業上場承認した金融庁もおかしいわ

評価額の3倍で土地売却　投資者「不安で眠れない」

東京・渋谷区の不動産会社「TATERU」は、融資の審査を通りやすくするため、
借り入れを希望していた顧客の預金残高23万円を623万円に改ざんして銀行に提出していたことが発覚しました。
その後のANNの取材で、TATERUは別の顧客に対して、評価額約1000万円の土地を3倍の3200万円で売っていたことが分かりました。

2億5000万円の不動産を購入した男性：「価値に対して何倍にもなる金額で購入させられているので、非常に憤りを感じる。
この先、どうなるかという不安もあり、毎日、寝られない感じ」

顧客の融資データ改ざんや大幅な高値での売却は、スルガ銀行によるシェアハウス融資の際にも問題視されています。
http://news.tv-asahi.co.jp/news_economy/articles/000135316.html

スルガ銀行によるシェアハウスじゃなく
スマートディズによるシェアハウスね

氷山の一角ではないか！

鎌倉九郎

第三者委員会は岡野元会長らの「不作為」は問題にしているが、それ以上踏み込んでもいない事から、
過去から連綿と続くチンピラどもとスルガ銀行との蜜月にも踏み込むことはしなかったのであろう

satobee
@satobee3
【サンスポ】スルガ銀の営業実務トップ、執行役員外れ名古屋支店長に

こんな小手先人事で腐った組織が変わるか？
基礎も柱も腐ってるから、一回全部壊して更地にして、基礎からやり直さないと無理でしょ？

スルガ銀行 #不正融資

地銀最強！「スルガ銀行」圧倒的収益力の秘密ビジネスに対する考えが根本的に違う

スルガ銀行だけが突出している
スルガ銀行の本拠地は静岡県沼津市である。首都圏に隣接しているわけではなく、かといって札幌や福岡といった地方中核都市でもなく
商圏の大きさで高収益を実現するのは難しいエリアである。だが、同行の収益力は他行を圧倒している。
2017年3月期における業務純益は636億円、総資産は4兆4658億円で総資産に対する業務純益の比率（総資産業務純益率）は1.42％に達する。
地方銀行の平均値は0.3％、2位にランクインした南日本銀行（本店・鹿児島市）が0.59％だったのでスルガ銀行はまさにケタ違いのレベルということになる。
銀行というのは、企業ごとに大きな差が付きにくい業態である。預金で資金を調達し、それを融資して利ざやを得るというビジネスモデルである以上
他行とかけ離れた収益を上げるのは難しい。だが、スルガ銀行はこれを実現している。ここまで収益力に差があるということになると、ビジネスに対する考え方が
根本的に違っていると考えるべきだろう。実際同行の経営方針は独特である。その特徴をひとことで表すなら、個人向けサービスへの特化とネットを活用した全国展開である。
銀行は通常、個人向け融資よりも法人向け融資の割合が高い。個人がお金を借りるケースとしては、住宅ローンとカードローンがほとんどでありその金額はたかが知れている。
これに対して企業は、長期の設備投資に加え日々の運転資金など短期的な資金需要もあり、個人とは必要とする金額のケタが違う。
必然的に銀行も企業向け融資に力を入れることになる。

独特なアパートローン
もっとも、全国に展開し個人を中心に融資を拡大するといっても、現実に個人が借り入れる金額は小さい。
ここをカバーするための施策がアパートローンの強化である。
最近、銀行から融資を受け、アパートなどを一棟丸ごと買って賃貸に回すといういわゆる「大家さんビジネス」が
ブームとなっている。こうした一棟モノの不動産投資を行っている個人投資家の中で
スルガ銀行のアパートローンを知らない人はほとんどいないはずだ。
そのくらい同行のアパートローンは有名な存在である。
スルガのアパートローンは、金利が他行と比べてかなり高い。ここも同行が高収益である理由のひとつなのだが
不動産投資家はなぜ高めの金利でも同行のローンを利用するのだろうか。
その理由は、同行の柔軟な融資姿勢にある。他行の場合には、建物の耐用年数など融資条件について機械的に判断するケースが多い。
まだ使うことができる建物でも書類上の耐用年数で一律に融資不可と判断されてしまうことも少なくない。
これに対しスルガの場合には
物件よりもローンを借りる個人の属性を重視しており
この条件がクリアされるなら、古い物件でも融資されるケースがある。また、審査のスピードが速く
すぐに融資の可否が分かるのも同行の特徴である。
不動産の取得は早い者勝ちなので、ローンの審査に時間がかかることは不利に働く。不動産投資家にとっては
金利を多少多く支払ってでも同行のローンを利用するメリットがあるのだ。
個人に注力し、これまで圧倒的な収益力を誇ってきた同行だが、今後の経営に死角はないのだろうか。
もしあるとするならば個人への集中という同行の戦略そのものかもしれない。
日本は今後、人口減少が進むことから、賃貸住宅における空室率の急上昇が懸念されている。
テナント需要が乏しいエリアで建設されたアパートの一部は不良債権化する可能性が高い。
事態を重く見た金融庁はアパートローンについて調査に乗り出しており銀
行側にも融資を抑制する動きが出てきている。スルガ銀行もこれ以上アパートローンを拡大することは
難しいかもしれない。また個人向けローンも他行が積極的に乗り出してくれば
競争環境は激化し、収益が低下することは避けられないだろう。

しかしながら、他行にはない独特のビジネスモデルを構築し、圧倒的な収益を実現したスルガ銀行の経営は特筆に値する。
これまでの事業展開で得られたノウハウは、そう簡単に他行が真似できるものではない。
ここまで思い切った戦略を描くことができたのは、同行がオーナー経営であることと無関係ではない。
現会長の岡野光喜氏は創業家出身であり、大株主には創業家の関係企業が並ぶ。岡野氏はオーナーとして強いリーダーシップを発揮する一方
社外役員を多数登用するなど、オープンでバランス感覚のある経営を行ってきた。こうした環境が総合的に作用して、
今の同行のビジネスモデルが形作られている。

一見するとスルガ銀行は異色の地銀であり、他行では実現不可能なビジネスモデルに見えるかもしれないが
筆者はそうは思わない。
銀行は本来、資本集約型産業であり、業務の大半をシステム化できる業種である。
また、資金ニーズのある所なら場所や業種に関係なく資金を提供して利ざやを稼ぐのが銀行本来の仕事である。
スルガ銀行は、時代のニーズを的確にとらえ銀行としての本分を発揮してきたに過ぎない。

パワハラ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180922-00008592-bengocom-soci

Nスタ 敷金トラブル に迫る 日本敷金診断士協会
https://youtu.be/AwvooCIlqmo

https://mobile.twitter.com/eHyuc28EF7aoHvn/status/1043781050365661184
https://twitter.com/5chan_nel (5ch newer account)

142番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ﾜｯﾁｮｲ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 22:25:59.42ID:4xQiewr90
ちなみにレスに入れるの忘れたけど、登記費用だけでなく
不動産取得税や登録免許税も数百万単位で省くことができる
こっちのほうが大きい

この転売は当然問題になり、最近になって禁止されてしまった
けど、代わりに別の手段で全く同じようなことができるようになってしまっている
それが「新・中間省略」と呼ばれる形式のことで
「第三者のためにする契約（サンタメ契約）」と「買主の地位の譲渡をする契約」の2種類ある

Ａ→B→Cの場合で説明すると

サンタメの場合
①ＡとＢの間で直接に売買契約を結ぶ
②この時に売買契約の特約条項に「決済までに、Ｂは所有権を移転する先（Ｃ）を指定し
ＡはＢが指定したＣに直接所有権を移転させるものとする」と記述しておく
③Ｂは決済までの間に転売先のＣを見つけ、仕入れ案件としてＢがつけた金額での売買契約を結ぶ
④そして決済の時にはＡＢ間とＢＣ間でそれぞれの決済金のやり取りをしつつ、所有権だけはＣに移す

買主の地位の譲渡では
①ＡとＢの間で直接に売買契約を結ぶ
②ＢとＣの間で「Ｂはこの売買契約の買主たる地位をＣに譲渡する」という契約書を結ぶ
③そして決済の時にはＡとＣで決済金と所有権のやり取りをする

この2つができるようになっている

146番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ﾜｯﾁｮｲ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 22:51:25.63ID:4xQiewr90
こういうサンタメ物件というのは、マジで今この時期だけに一部の銀行が融資してくれたから買えただけというもの
逆を言うと、よほどのバブルや融資情勢が発生しない限り、銀行の融資は下りない物件と言える
つまりスルガをはじめとするサンタメ物件に延々と融資し続けてきた、一部のアホな銀行が融資しませーんと一言いうと
あっという間に全く売れずにガチホし続けなければいけない物件になるということ

思い出してほしいが、今回のかぼちゃショックはスルガが突然梯子を外し「もうシェアハウスなんて相手しない！」となったことに端を発している
これがほかの銀行もまともに相手してくれるような物件であれば、普通に売りにさばけただろうが
スルガだけがその時だけ相手にしてきた物件だから、全く買い手がつかないし
金利が安い他行への借り換えも相談できない爆弾に変わってしまっている
このスルガが融資拒否→自己破産までの時限爆弾と化したかぼちゃ物件をガチホしたままでいざるを得ない、という状況と同じことが
今年か来年からサンタメ物件で一気に起きると思われている

152番組の途中ですがアフィサイトへの転載は禁止です (ﾜｯﾁｮｲ 4185-Q41I)2018/02/24(土) 23:19:43.93ID:4xQiewr90
そしてその土地の販売業者として暗躍していたのがゼノン○販
このゼ○ン住販がセミナーの主催者となって、スルガ銀行の施設内でセミナー開きまくって
シェアハウスいいですよ！みんなもどんどん建てましょう！
私たちの場合はあのスマートデイズさんが直々に土地の選定から管理までコンサルしてくれます！と
サンタメで中抜きと上澄みしまくった土地を被害者に握らせて
被害者は土地の所有者の施主という立場でかぼちゃの馬車を建てていたというのが本当の流れなんだよね
（この最初に土地を買わせて、そこから請負契約という形で建物を建てるという方法は、建売業者の中では土地先行売買という感じで言ってる）

2016年3月19日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8％新築一棟シェアハウス投資法

2016年3月5日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8％新築一棟シェアハウス投資法

2016年2月23日 (火)
【23区限定〕成功するための高利回り8％新築一棟シェアハウス投資法

2016年2月13日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8％新築一棟シェアハウス投資法

2016年1月16日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り8％新築一棟シェアハウス投資法

2015年12月5日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9％新築一棟シェアハウス投資法

2015年11月28日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9％新築一棟シェアハウス投資法

2015年11月7日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9％新築一棟シェアハウス投資法

2015年10月17日 (土)
【23区限定〕成功するための高利回り9％新築一棟シェアハウス投資法

「２３区限定」新築一棟
これが通常の家賃収入よりも利回りをアップさせたい「安定収入の確保」を目指す方
必見のセミナーです。　※当セミナー対象の方は年収７００万以上となります
たとえばこんな方へお薦めです！

■不動産投資で安定収入を確保されたい方
■シェアハウス投資に興味がある方
■管理・入金トラブルを心配せずに不動産投資をされたい方
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弊社の物件は、入居率の多い東京２３区という地域限定に選びぬかせていただいた土地に、
建築を行う一棟物件の寄宿舎型のシェアハウスです。
今話題のシェアハウスを選びぬいた土地に建てる事で高利回りの収益が可能になりました。

今２０代の若者、特に女性の中で話題の新たな居住スタイルが寄宿舎（シェアハウス）なのです。
東京で戦う20代女性のニーズを徹底的に捉えた憧れる居住スタイルを実現するのが弊社の物件です。
・シェアハウスの物件数は…
・シェアハウス需要が高まった要因は…
・ボーダーハウスとは…
・20代女性をターゲットにした理由とは…
・家賃以外の収入構築に成功した結果…

二次被害詐欺
http://brog.keiten.net

「なぜあの時、自分で徹底的に調べなかったのか、誰かに相談しなかったのか…。
後悔の念は消えません」
川崎市在住で、大手企業に勤務するAさん（45）は2016年夏、杉並区にある
かぼちゃの馬車を購入した。全18室で、物件価格は約2億円。
スルガ銀行から金利3.5%、30年のフルローンで融資を受けた。
もともと投資への興味はあり、不動産投資で成功している同僚に『信頼できる』と
紹介されたのが、かぼちゃの馬車の販売会社の営業マンだった。スマートデイズが物件を一括借り上げして若い女性に貸し出し、オーナーには毎月保証した賃料を
支払うという説明で、渡されたシミュレーションによると利回りは7.8％となっていた。「これがちゃんと履行されるのであればなかなかいい収益になると思ったし
営業マンも丁寧な印象で信頼しました」。契約書には5年後に両者協議のもと
賃料を見直す可能性があるという条項が含まれていたものの
「少なくとも5年間は同じ賃料を受け取り続けることができ
下がったとしてもゼロになるわけではないので許容範囲だと考えていました」

保証賃料は月122万円で、管理費を引いた113万円が入金される。月々の返済は約100万円で
13万円から諸費用を引いた額が手残り。物件は2017年4月から稼働し
5月以降は契約通りの保証賃料が振り込まれていた。
しかし、「賃料保証」という言葉は、わずか5カ月で裏切られた。
「オーナー様各位」
同年10月26日、スマートデイズから一通の手紙が届いた。「オーナー様各位」で始まるその手紙には
「10月分から当面の間、返済額のみの支払いとする」と記されていた。
金融機関の方針変更によって予定されていた販売ができず売り上げが低下し
資金繰りが悪化している―という内容
さらに「オーナー自身で金利引き下げ交渉とリスケ（返済計画の変更）交渉をしてほしい」という
主旨の記述もあった。
Aさんは「正直この手紙が来るまでは、ちゃんと契約通り支払われていればいいと思って
入居状況やビジネスモデルについて考えることはしていませんでした」と振り返る。
さらに驚いたのは、手紙には「返済額と同額の支払い」と記されていたにもかかわらず
入金は100万円ではなく90万円だったこと

この10万円の差額は何を意味するのか。
実はAさんは2億円・金利3.5%の融資のほかに、1000万円の「諸経費ローン」を
7.5%という高金利で借り入れた形になっていたのだ。
「このローンは金消契約の当日に初めて知って、『これは何ですか』と聞くと
『決まっていることなので』と言われました」。
月々の入金額にはこの諸経費ローンの返済分は含まれず、毎月10万円の持ち出しと
固定資産税などの負担が重くのしかかることになった。
そして2018年1月17日、Aさんを含めかぼちゃの馬車オーナー全員を震撼させる出来事があった。
スマートデイズ側がオーナーを招いた説明会の席上
「来月からサブリース賃料の支払いを完全停止する」と発表したのだ。
Aさんを含む出席した複数のオーナーの話を総合すると、スマートデイズ側の説明は
「昨年10月に取引先金融機関の融資方針が変わったことで買い手が伸びず
売買件数が大きく落ち込んで経営が悪化。深刻な資金不足に陥り、支払いができない状態になった」という内容だった。
「怒りを通り越して呆れました」とAさんは言う。賃料が一切振り込まれないということは
このままでは毎月100万円近くのマイナスキャッシュフローが発生することになる。
自らの立場が危機的状況にあることを痛感しながら「今は怒りより、自分にできることをするしかない」と
すぐに行動を起こした。まず入居者とコンタクトを取り、入居率がどれぐらいか調べた。
スマートデイズに聞いても本当の入居率を言うことはないと思ったからだ。
「実はそれまで、スマートデイズからは家賃がいくらで、どういう人が住んでいて
入居率がどれぐらいかということも一切知らされていなかったんです」。
不幸中の幸いだったのは、現状は18室中17室入居と高稼働を維持していることだった。

｢サブリースで大損した人｣がハメられた手口
悪質なサブリース業者を見極めるには
https://toyokeizai.net/articles/-/183151

2015年1月の相続税法改正などにより相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきたことで
首都圏のアパート空室率は3割を超える「危険水域」にある。
一方、銀行は相変わらず賃貸アパートの建築資金をまかなうためのアパート融資に積極的で
今年3月末の融資残高は22兆4000億円に上っている。これには、金融庁も警鐘を鳴らしているが
ハウスメーカーなどが強引にアパート建築建設を迫る例も少なくない。
中でもトラブルが頻発しているのが、サブリース契約だ。
サブリースとは、不動産管理会社などが住宅を一括で借り上げそれを転貸するという
もの。住宅所有者の多くは経営や管理などをすべて管理会社に任せながら
契約期間中は決まった金額が家賃収入として入ってくる仕組みだ。
所有者側の手間が省けるため魅力的に聞こえるが、悪質業者と契約し
最悪の場合、自宅を失うという例も出てきている。

加藤弁護士がスマートデイズ役員から得た証言によると、まず物件価格は「年収800万であれば9200万」
「年収1000万であれば1億2000万」といった形でトータルの金額を先に決め
賃料相場などに関係なく利回り8、9％になるように逆算してサブリース賃料を設定していたとされる。
「これによってサブリース賃料が実際の賃料と大きく乖離することになるので
最初から早期破綻が見えていたスキームだったといえる」（加藤弁護士）
加藤弁護士によると、土地は仕入れ価格に多額の利益を上乗せした額でオーナーに売りつけ
建物の建築請負契約ではスマートデイズが実態のないコンサルティング契約を建築会社と結び
多額のキックバックを受け取っていたとみられる。「土地の金額の多寡によって
建物の方の利幅を調整する仕組みで、建築費のキックバックは物件によって
30～65％程度で変動していたようだ」
入手した指示書は、都内で昨年建築されたかぼちゃの馬車の資金の流れに関する内容。
物件価格は約9000万円で、そのうち土地は約6000万円でオーナーに販売していたが
登記情報や路線価などから推測すると、仕入れ値は3000万～3500万円程度と考えられる。
つまり、オーナーは実勢価格の2倍近い値段で購入していることになり、加藤弁護士は
「そのほかの物件でも、土地の購入額が査定価格の2倍程度になっているケースが多い」
と指摘する。加藤弁護士の見立てによると、本来は土地3000万円程度＋建物1500万円＝4500万円の物件を
約2倍となる9000万円でオーナーに販売。水増し分はスマートデイズに
建築費のキックバックとして1500万円、販売会社に手数料名目で500万円（物件価格の約5％）
販売会社の元締め会社や同社が指示する会社に2500万円程度が渡っていた可能性があるという分析だ

土地3000万円→6000
建物1500万円→3000
4500万円→9000

サブリースやってる大家は
形式上物件を法人が所有していることにしてて
サンタメに代表印まで預けてるらしい
これ脱税になるしサンタメが勝手に登記や代表変えたり勝手に法人に融資受けさせたりしたらさ
終わるんじゃないかな

おすすめのサブリース会社はどこですか？
融資してくれる銀行も世話して欲しい

すごくおもしろい簡単確実稼げる秘密の方法
少しでも多くの方の役に立ちたいです
いいことありますよおに『羽山のサユレイザ』とはとは

Q8M

どことはかけないけど、サブリースだけ専業でやってる独立系がいいよ。

サブリースについてはもっと規制の網を掛けなあかんよ。
悪どい業者ばっかりやぞ。

>「年収1000万であれば1億2000万」といった形でトータルの金額を先に決め
>賃料相場などに関係なく利回り8、9％になるように逆算してサブリース賃料を設定していたとされる。

かぼちゃに限らんやん。
積算価格が高くて市場価値が低い物件をテクニックで満室にして積算価格いっぱいで高属性の人にはめ込むって広範に行われてる。
もちろん筋書き書いてるのは地銀。程度の差こそあれスルガに限った話ではない。

日本は今後人口減少が続き、2026年に人口1億2,000万人を下回った後も減少を続け
2048年には1億人を割って9,913万人となり、2060年には8,674万人になると
推計されています（内閣府「将来推計人口でみる50年後の日本」より）。
建築技術の進歩により最近のマンションは100年もつといわれていますが
逆に一度建ててしまうと取り壊しが難しいものです。
人口減少が進む中でもマンションが建ち続ける最大の理由は
マンションデベロッパーは「それしかできない」からです。
土地を買い、そこにマンションを建てて売るというのがマンション事業ですが
大半のマンションデベロッパーはこれ以外の方法で利益を上げるノウハウを
持っていません。土地が買えなくなるとマンションは建てられませんので
分譲中の物件の販売活動の裏で常にマンション用地を探し続けています。
この流れのどこかが止まれば倒れてしまう、いわば自転車を漕いでいるのと
同じような状態です。そのためデベロッパーにおいては「今期の販売戸数」
と同じくらい「来期以降何戸分の用地を確保しているか」
ということも重要視されます。

スルガ銀行★2
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/money/1537625690/l50

かぼちゃの馬車(スルガ銀行シェアハウス)総合スレ
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1527846058/l50

【賃貸】サブリース不動産投資【スルガ銀行】
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1523697753/l50

スルガ銀行を応援しょう
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1524196096/l50

韓国人って何であんなに頭がおかしいのかなと思ってたのですが、
インターネット時代なんですね。
色々記載されてます。
【韓国人は頭がおかしい】で検索してみてください。
とても韓流なんて言ってられないですし韓国に旅行なんてありえない。
日本にも観光なんかに来て欲しくないですよ。

一番悪質なのは、スルガ銀行の行員だろ

新しく入居するお客さんには、敷金、礼金、仲介料の話をしたあとに、
『オプションでカギの交換と部屋の消臭をつけられますがいかがですか？』
と聞いています。女性のお客さんは比較的、
『じゃあ、消臭をオプションでつけてください』と言われる方が多い」

不動産業者としても、1日に何件もある部屋の下見や契約書の作成をしていると、
忙しくて手が回らなくなる。

「いちいち、部屋まで行って、消臭までやっていられないから、
玄関や台所などに『除菌済み』という紙だけ貼って、
やったことにしてしまっているケースがあります。アパマンさんだけでなく、
他の大手仲介業者もやってますよ。部屋の清掃は見てすぐわかりますが、
消臭・除菌は、見た目ではわかりませんからね」

事故を起こしたアパマン男性店長（33）については、
店長個人の過失があったとして、
北海道警は重過失傷害と重過失火の疑いで捜査を進めているというが、
不動産業界にもメスを入れることが必要なようだ。

パークハウス白金の謄本見てみ？
ほぼ全戸ガースルの担保ついてる
ファミリー企業に資金還流な
動かぬ証拠や
午前1:17 · 2018年12月28日 · Twitter Lite
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パークリュクスだろw